盼了那么多年的公募REITs,终于上线了

艾玛在《理财就是理生活》和《高财商孩子养成记》中都强烈推荐REITs这一类产品, 认为REITs是投资房产的最好替代品,既拥有房产属性,随着房价和房租的上涨而上涨,不会让我们错失房地产的机遇,又拥有股票的流动性和低门槛,不像房子那样,资金量要求很大,很难出手,购买流程复杂繁琐。

很多读者读完后,留言问我:在大陆怎么买REITs。 从前,我只能很遗憾地告诉大家,大陆还没有公募REITs,只有类REITs的私募项目。不过,咱们中国的金融市场越来越开放,相信不久的将来,也会有REITs产品推出。

果不其然,4月30日,证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施公募REITs已经推出,房产类公募REITs的推出相信也将指日可待。

 

REITs到底是什么?很多读者对这类新型产品非常陌生。那么,艾玛再跟大家回顾一下,到底什么是REITs。香港、新加坡、日本、美国等成熟市场的REITs,给我们什么启示?

REITs的英文全称是:Real Estate Investment Trusts,中文可以叫做“房产信托/地产信托”,是很多人把钱凑到一起,交给一个团队来管理,他们把融到的钱去投资房地产,收取租金后定期分配现金股利给投资人,如果卖出房产,收益或损失也都按比例归投资人。

(1)REITs 是收租股,不是地产股

REITs跟股票很像,可以和股票、基金一样在交易市场上买卖。但是它又不是房地产股。房地产股投资的是房地产公司。房地产公司通过股票融到的钱,可以去买地、造房子或者卖房子,也可以靠收租盈利。而REITs,主要靠管理物业、收取租金盈利,属于“收租股”。

对于地产股,房地产公司可以因为经营不善或加大投入而不派息或少派息,派息幅度由管理层自行决定。REITs不行,证监会对它的股息分配比率有严格的规定如香港证监会就要求香港的REITs派息率就不得低于租金(扣除运营费后)的90%,其他国家地区也相差不多。也就是说,当它收回所有租金、减去运营开支后,最少必须90%作为股息发给投资人。因为都是现有的物业收租,租金相对稳定,REITs价格也不会如一般股票那样波动剧烈。

对于地产股,管理层可以根据经营需要和市场融资情况进行借款,监管对其没有特殊规定。但REITs,证监会要求贷款只能占总资产的45%。借贷比率低,比较安全。

 

(2)REITs比投资实体房产更优

REITs管理的房地产可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜场、货仓,甚至医院和监狱都可以。和实体房子一样,REITs持有的房子,如果房价涨了,REITs的净值也会上升;房价跌了,净值就会跌。如果房子租金增加了,利息收益会增加;租金降了,利息收益也会降。

购买REITs的人不拥有房子的产权。不过,相应的,也不用像买实体房一样,办复杂的过户手续,找租客、维修等等。像股票一样,想卖就卖,立刻就能收回钱,很方便。尤其适合海外房产,不用头疼管理了,有专业的管理公司帮你打理,你只需要等待收租即可。

因为REITs把房屋产权切割成了很多份,所以每一份的入场费很低,普通老百姓都能买。

大家那么想买房子,除了自住以外,无非担心通货膨胀、房价继续上涨。REITs同样可以获得房价和租金上升的收益,有效对抗通胀。比实体房子更好的是,当房价开始下跌时,实体房不一定能立刻卖出,REITs却可以

实体房投入大,几百万只能买一个公寓,如果该公寓价格大跌,则面临本金损失的风险。同样几百万,你可以投入多个REITs,每个REITs又持有分散在不同地区不同类别的多个物业,风险较分散,比全款投入一套房的风险要小太多了

再说了,咱们不是投资房地产的专业人士,REITs的管理人却是常年投资和管理房地产的专业人士,他们获得的信息更全面,大概率能比咱们选到更好的投资项目。

所以,在国外成熟市场,大家把房地产归入高风险投资类别,而REITs则属于较低风险类别。当然,风险和收益是对等的。基于它的低风险,REITs的收益普遍低于股票,但高于国债和地方债

 

(3)投资REITs的风险

因为REITs兼具股票和房产的特性,因此,一些股票和房产的影响因素也都需要留意。

和房子一样,REITs也要考虑宏观经济大环境,经济景气,房地产也比较兴旺。经济萧条,写字楼、商场类的REITs的出租情况就不佳。具体持有的楼盘地理位置如何?空置率高不高?地区是否集中管理公司是否尽责等等。不过,这个行业比较简单,影响因素不像其他行业那么多。平常多看这几支REITs的评论报告和新闻,很快就能分辨出来了。

REITs还有股票的特性。实体房如果买了,价格不会天天变,时时变。通常过一段时间才会有一套同一小区的房子卖了,有个参考价。而且不同房子的装修、位置、朝向、买卖双方谈判能力不同都会引起价格差异。价格不透明,因此感觉房价波动不频繁。

REITs和股票一样,每个交易日在二级市场上交易,价格一样会时时上下波动。因此要承担市场波动的风险尤其是整个股市大跌的时候,也会受到大氛围的影响,跟着下跌。要有心理准备。我们也可以像买股票一样,参考它的历史净值,来评估现在所处位置是否是高位,尽量以较低估值入场,获取较高的收益

香港有近十支REITs,最近半年因为香港的时事和疫情,商铺类REITs都有大幅度的回落,短期内这两大负面因素持续影响,REITs会继续受压,如果想抄底REITs要有长期持有的心理准备。

最近几年,有很多中国人跑去日本买房。这种海外置业因为不熟悉当地法律税费和当地的商业情况,很容易投资失误,且买了很难管理,收益率也不高。其实,实在看好日本楼市,可以购买日本的REITs。日本约有60支REITs,有写字楼、酒店、住宅各种类型。

美国的REITs超过200支,什么都有。如果看好美国经济,也可以选市值高的REITs投资,尤其是那些受网购影响下的,物流仓储类、工业类的物业,很有前景

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