经济学原理,到了房地产上就不灵了?

1.

之前写了篇《台风、黄牛党和发国难财的资本家们》,文章中写:

资源是稀缺的。好的东西总是供不应求。当价格被限制了,不能及时根据供求关系调整,人们必须用其他方式竞争,来迂回获得想要的东西。

解决问题的根本在于提高供应,依靠价格对供求的自行调节,而非限价。当价格高了,供应商利润提升,吸引更多人从事相关行业。随着供应的增多,供不应求的状态得到缓解,价格下降,供应商转去更赚钱的行业,价格有会逐渐提升。

而政府要做的是制订鼓励自由竞争和创富的规则。

读者@ 野竹上青霄 回复:

应该是这么个道理,可用到我们的房地产上面好像就不灵,这是什么原因?我想不明白,作者您受累给我理理这其中道理。

这是非常好的问题。

图/Pixabay

2.

房价上涨是多方面原因造成的。

(1)人口迁徙造成的局部地段稀缺

我们说资源是稀缺的。在房地产行业来讲,就体现在局部地段的稀缺。

随着中国城市化进程,大量中西部地区的人涌往大城市,造成大城市尤其是核心地段受到追捧,出现供不应求的现状。这是人口迁徙带来的后果。

大城市,同时附带着好的教育资源、医疗资源和文化资源,更多的机遇和更丰富的经历。这些优质的配套吸引了更多人在这里聚集。

(2)收入增长提供了实打实的购买力

中国改革开放四十年,尤其是加入WTO之后,中国人一下子富裕起来了,购买力得到了突飞猛进的提升。这些人口净流入的地方,同时也是资金净流入的地方,使得高企的房价有真金白银支撑。

(3)房子向投资品和避险品的转移

央行大量放水,货币流动性充裕,大家怕货币贬值,纷纷投身于楼市。当房价一路走高,房子的属性就从居住属性变成了投资属性。过去成功的经验,让大家预期未来房子还会增长。

这是需求端。

图/Pixabay

3.

我们说“当价格被限制了,不能及时根据供求关系调整,人们必须用其他方式竞争,来迂回获得想要的东西。”

房子限购了,每户只能买一间。大家怎么做了?大家纷纷去假离婚了。爸妈本来不用买的,也用自己的名字再买一套。

房子要抽签才能买,那些本来还不急着买房的人,也都跑去试运气。真正刚需的人,反而几率变小了。

新房限价了,结果怎么样?一二手市场价格倒挂。一买到就能立刻去二手市场上套现,结果吸引了更多的人去买房。

这就是“人们必须用其他方式来竞争,迂回获得想要的东西”的体现。

4.

我们说:“ 解决问题的根本在于提高供应,依靠价格对供求的自行调节,而非限价。当价格高了,供应商利润提升,吸引更多人从事相关行业。随着供应的增多,供不应求的状态得到缓解,价格下降,供应商转去更赚钱的行业,价格又会逐渐提升。”

你或许会说,为什么楼市一直在涨呢?没有见到价格对供求自行调节啊。

我们要把眼光放长了来看。

过去十几年,是中国经济蓬勃发展的时期,是从一个一穷二白到小康的消费升级时期。这段时间房价上涨,是符合经济增长规律的。

随着房价的上涨,房地产企业也越来越多。从一开始只有几家叫得出名字的大的房企,到后来百花齐放,各地都有地方性的房地产开放商,再到后来市场重新洗牌,又恢复月朗星稀的房地产竞争格局。这就是价格上涨吸引供应增加,充分竞争后的现象。

过去十年一直在涨,未来十年又会怎样呢?还会继续涨吗?我并不看好。

图/Pixabay

当房价高到一定程度,大家会找替代方案。

尽管焦虑着、抱怨着,但会有越来越多的人接受租房,接受晚一点再买房。中国经济增速放缓,市场上流动性紧张,需求端就一定会下降。

相反,因为限价、限购,造成了短缺现象,反而让人恐慌,激励了人加入争抢。这与营销管理中常用的“饥饿营销”有异曲同工之处。

房子限价、限购,愿望是好的。但是结果却事与愿违,反而妨碍了有限资源的最有效运用。那些貌似追求公平的措施,导致的结果既不公平、也没有效率。

一言以蔽之,经济学原理在房地产市场上依旧有效。只是大家要耐心一些,把时间的维度拉长,把视野放宽一些,你就能够发现。

感谢@ 野竹上青霄提出这么好的问题。

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