【投资理财】没钱买房,也想分一杯房地产的羮?

大家一坐下來讨论房价,已经像讨论天气一样稀松平常了。惯常的抱怨就是:“房子这么贵,又不停地涨,永远存不到首期,怎么办?”焦虑之情溢于言表。没房的焦虑买不到自住房,有房的焦虑无法再一点赚取楼市上涨带来的红利。

其实,有一种方法,可以让你只用一点点钱,就能搭上房地产这艘快船,而且还没什么风险。

童鞋们可能会一脸狐疑,怀疑又遇到一个庞氏骗局:“有这样的好事儿?艾玛,你不是骗人的吧?”

事实上,有一种投资门类在国外很流行,但在中国才刚刚开始——很多人把钱凑到一起,交给一个团队来管理这些钱,去投资房地产,赚到的钱大家分,这就是REITs的基本模式。中文叫“房产信托/地产信托”,英文全称是:Real Estate Investment Trusts。

1.什么是“REITs”?

(1)它等同股票或基金,可以在二级市场随意买卖。和股票和基金一样,金额较小也可以参与。咱买不起整间房,可以买个厨房,买不起厨房,可以买一块地砖。

(2)它是收租股,不是地产股。地产股可以靠收租盈利,也可以靠建造和买卖楼宇盈利。REITs主要靠收取房租盈利。REITs管理的房地产可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜场、货仓,甚至医院和监狱都可以。

证监会对信托的股息分配比率下限有明确规定,如香港证监会就要求香港的REITs派息率就不得低于租金(扣除运营费后)的90%,其他国家地区也相差不多。而地产股派不派息,派多少息,都由公司管理层决定。

证监会对REITs的借贷比率也有限制,只能占总资产的45%,比较安全。而地产股则没有相关限制,借贷比率也由市场和管理层决定。

(3)它是高息股,必须把绝大多数盈余用来派息。它收回所有的租金后,减去运营开支后,最少必须90%作为股息分发回给投资者,因此股息率都比较高,而且相对稳定。

总之,REITs是股票的一种,在股票市场上向公众集资,用作投资房地产,收取租金后定期分配现金股利给投资人,如果卖出房产,收益或损失也都按比例归投资人。

与普通房产买卖不同的是,购买REITs的人不拥有房子的产权,不过,也不需要像买卖房子一样经过漫长的几个月甚至半年的交易期,如股票一样,流动性很强,随时可以脱手。

与普通房产一样的是,可以获得收租和房价上升的收益,在对抗通货膨胀方面同样有力。

2. REITs适合哪些人?

(1)看好房地产市场,却没有足够资金的人;

(2)想参与房地产市场,却担心现在入市房价太高而风险过高的人;

(3)对房地产领域不了解,却想参与房地产市场的人,想有专业人士打理的人;

(4)嫌房产买卖手续太麻烦,时间太长,管理太麻烦的人;

(5)喜欢安全稳定的收益,但又要跑赢通胀的人。

3. REITs收益如何?

和真实房产一样,REITs的收益分为两部分:一部分是REITs净值的增长,如同房子的房价上涨;一部分是分红收益,如同房子收租,不同的REITs分红的频率不同,有每月一次,也有每季度或半年一次。

普遍来讲,REITs的收益皆低于股票、高于国债和地方债。根据历史数据,过去40年,REITs的平均年复合增长率大多数都跑赢了各国指数。

4. REITs的风险如何?

收益和风险是正相关的,因此REITs的风险也低于股票、高于国债和地方债。

REITs持有多个物业,且分散在不同地区、不同类别,风险得以分散,比你全部资金投入一套房的风险要小很多。

REITs的管理人是专业从事房地产投资和管理的,对如何选择更好的投资标的,比我们这些吃瓜群众还是要专业很多,因此也比直接投资房地产风险更低。

当房地产行业下滑时,你可以立刻卖掉REITs止损,而直接购买房产要立刻套现比较难,除非大幅度折价。

5. 如何购买REITs?

中国大陆从2014年开始尝试发型“类REITs”产品,但由于相关法律法规不完善,产品无法在二级市场上交易流通,因此还不是真正意义上的REITs。

如要购买REITs,必须开通美股或港股户口。刚开始投资,建议从同文同种的香港市场开始,华人对房地产的理念比较相近,容易估算。

香港市场上有11支REITs,其中1支停牌,1支成交较少,其余9支REITs在2017年的收益都不错(如下图)。

香港9支REITs 2017年表现

去年,香港REITs的龙头老大“领展”先后卖出了多个物业套现,打算从主打基层屋邨商铺转型去走更高档路线,因此股价上涨较快,全年上涨了42.3%,也因此收租的情况比往年差一些,派息3.2%。

鹰君集团持有的“冠君”去年也上升了36.1%,原因是集团声称计划出售香港中环的花园道3号写字楼,刺激股价大幅上涨。租金派息4%。

除了这两支以外,其余的股息都在5%以上,作为收息股非常有吸引力。

6. 购买REITs需要注意哪些因素?

由于REITs兼具股票和房产的特性,因此一些股票和房产的影响因素都需要留意。

(1)股票特性

REITs既然在二级市场上交易,那就跟股票一样,价格每天都会波动,要做好承担风险的心理准备。尤其大盘下跌时,也会跟随一起下跌。我们直接购买房产,平时感觉不到房价波动得这么频繁,主要是由于没有在交易所公开上市,没人每天给我们的房子估值所致。

与股票一样,我们也需要参考REITs的历史净值,以评估现在所处位置是否是高位,尽量以较低持有成本获取较高收益。

(2)房产特性

和房地产投资一样,REITs的收益与房地产市场大环境的景气与否相关,与具体持有楼盘的地理位置好坏相关,也与REITs的经营管理策略和尽责与否相关。

下属的楼盘集中度越高,则风险越高;REITs持有的现金越多,收到的租金就越少;空置率越高,风险就越高。

7. REITs如何估值?

尽管REITs与股票类似,却不能用股票的P/E或P/B指标来估值,因为REITs的净利润很受房价重估的影响,但租金的收益却并非如此。比如房价升值了,租金回报率反而会下降,但我们派息的多少却受租金影响,与房价本身不相关。

评估REITs有个特殊的指标,叫FFO,英文是Fund from operation。

FFO = NI(净利润)+ Depreciation(折旧)+ Amortisation(摊销)

折旧和摊销主要是一般企业管理中会计的记账方法,不太适用于评估房地产的估值。随着时间的增加,大多数房产并没有折价,反而升值了。因此FFO把净利润加上了折旧和摊销,更能代表REITs的经营性利润。

REITs的估值 = Pice / FFO。

一般来说,REITs估值的合理区间是FFO 10-30的倍数。

总之,如果你想投资房地产,又没有足够资金,或对房地产市场没有足够的信心,REITs是一个非常好的选择。尤其是那些想要海外资产配置的人,REITs是隔山买牛最稳妥的投资。

对于暂时无法进行海外投资的国内民众,REITs也将是大势所趋,相信不久的将来,国家一定会打开公募REITs的阀门,届时将会有爆发性增长,记得随时关注,抓住第一波升势。

作者:艾玛.沈弘富财商特约理财专栏作家、简书经管优秀作者、定居香港的金融民工、关注财经时事、投资理财话题,写暖心文字,陈述自己的观点。

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