浅谈房地产投资

 

房子作为我们家庭资产中占比巨大的重要部分,是每一个中产家庭中很重要的一项资产。根据中信银行发布的《2017中国高净值人群财富管理需求白皮书》,2015年中国家庭的平均财富为91.9万,而其中房产占比高达69.2%。

所以,房产投资是每个家庭、甚至家族都很重视的一项投资。它也是我们理财规划师做家庭资产规划时,需要好好分析的重要板块。今天我们就普通家庭对当前房地产市场的疑惑,来做一个简单的分析。

1、以后房价会涨还是会跌?

有句话说:如果把一个城市或国家当作一家公司,那么房地产就是这家公司的股票。买房就意味着你看好这家公司,投资这家公司,并跟随着公司快速发展,分享公司成长的利润。

为何房地产行业能够有如此重要而独特的地位呢?因为,房地产和其他的行业,从本质上有很大的区别。

其一、房地产和政府经济有巨大关联,一方面出让土地是重要的财政收入(2017年,土地出让金为5.2万亿,全年财政收入为17.2万亿,占比达30%),另一方面,银行资金的重要流向就是房地产及相关行业。

其二,房地产包含或影响了社会上众多的主要行业,如下图所示,和房地产密切相关的上下游行业多达200多个。房地产是中国经济大牛的“牛鼻子”,是中国经济“三驾马车”的总缰绳。

其三,房地产不光意味着房子本身,更意味着:产业发展,人才聚集,消费需求,资金流通。可以说,通过房地产才能形成一个流通的社会,这个社会的另一个名字叫城市

其四,房地产是财富储存的仓库。——张五常

国家发行的资金,通过分配、投资、放贷,流入到各个行业。资金结合企业和个人的劳动付出,生产为GDP。企业和个人获得的资金收入,又转化为消费和投资,在全社会流通。而其中很大一部分资金,都流入到房地产行业,固化为企业和个人的重要资产。所以,房地产是个人、企业、国家的重要财富储存仓库。

所以,人们才说:房地产就是一个城市或国家的股票,就是这个经济体的经济晴雨表。纵观古今中外,我们会发现:经济发达的地区,必然伴随着高房价。因为房价本身就是这个地区所有综合资源的一种体现,就是这个地区的股票。

明确了这种关联之后,我们会发现,当我们在探讨房价的涨跌时,这个问题的本质就是判断这个城市或国家的经济前景如何?

所以,如果我们要来探讨中国的房价情况,那么本质上就是来探讨中国的经济前景如何?经济增速如何?

中国的经济前景是没有任何疑虑的,改革开放30多年以来,中国一直保持着10%以上的高速增长,创造了世界经济增长史上的奇迹。虽然从2011年起进入了新常态,但GDP增速也维持在6%以上,相比于欧美国家,仅1%~2%的GDP增速,甚至于负增长,也是非常可观的。

中国目前是世界第二大经济体,根据中美两国的GDP存量和增速,有很大概率中国在2028年前后,将超过美国,成为世界第一经济体。

由此可以看出,中国这家公司实力强大,增长动力强劲。那么,它的股票必然很值钱,有很大的升值空间。所以,中国的房地产价格继续上涨,是一个必然趋势。

不过,有朋友会说哪里有只涨不跌的市场?就算强劲如美国,不也爆发了次贷危机吗?再看看,1997年的香港楼市风暴,有的房子直接跌掉了57%的楼面价格。还有日本,1988年广场协议之后,房地产市场崩盘,进而将日本经济拖入了失去的20年。

的确,经济是有周期的,再强劲的市场也不可能永远快速上涨。如果增长过快,泡沫过多,就有可能出现崩盘。这就涉及到另外一个问题:房地产的上涨速度。

随着良性的通货膨胀,房地产有一个正常的自然上涨。除了这个自然上涨速度以外,还有一个发展上涨速度。这个发展上涨速度就是由于经济发展和城市化进程,带来的发展红利。

这种发展上涨速度,还会持续多久呢?我们可以参考一个国际公认的衡量指标:城镇化率。

万科高级副总裁谭华杰先生在2016年的一次演讲中讲到:

通过对全球主要经济体的研究分析得出,当城镇化率达到75%左右时,经济的高速增长会结束。比如,日本的分界点是1992年,当时的城镇化率是77.6%;美国的分界点是1982年,当时的城镇化率是74%;都非常的接近75%。

而中国目前的城镇化率是56%,距离这个水平还有很远的距离。也就是说,中国房地产的发展还在高速增长的大周期内。只要我们还没有达到城镇化率分界点,我们都还有很大的发展和上升空间。

综上所述,中国的房地产,在国家经济发展强劲的情况下,在中国城镇化进程还远未实现的情况下,在接下来的很长一段时间内,依然会保持强劲的上涨趋势。这是经济发展的必然规律,也是世界经验的总结参考。

2、你买的房子会涨还是会跌?

三年前,马云先生说过一句话:8年后,中国最便宜的就是房子了。他这个观点带来了不小的震动。难道他不看好中国的经济前景吗?

其实,他有这个观点并不是不看好中国的经济前景,而是更透彻的分析了经济发展趋势。虽然从大趋势来说,中国的房价会涨,但并不代表每一个城市的房价都会上涨。

这其中会形成巨大的分野,有的会上涨,有的会下跌。这是什么原因呢?让我们来看一下邻国日本的案例。

这则案例的背后原因是:到2033年,日本房屋空置率将高达约30%!而房产的持有和传承成本极高。所以,这种房产成为了一种负担,成为了最便宜的资产。

但与此同时,东京的房价却高达6.5~35万人民币/每平方米。

它们之间巨大的差异就来自于城市化进程。城市化进程是一个国家快速发展的必经之路。由于资源的聚集效应,发达的大城市会不断的吸纳周围的人才、资源、资金,成长为庞大的超级城市。而那些被吸纳的小城市或小城镇,则慢慢的萎缩凋零。

比如:

日本,总人口1.3亿,而东京首都圈人口达3670万,占全国人口的28%。所以,在日本其实只有两个城市:东京和其他。

韩国,总人口5000万,而首尔都市圈人口达2370万,占全国人口的47%。所以,在韩国其实只有两个城市:首尔和其他。

英国,总人口6500万,首都伦敦的人口达1388万,占比为21%。其实,在英国也只有两个城市:伦敦和其他。

俄罗斯,作为世界国土面积最大的国家,其实也只有两个城市,莫斯科人口1000多万,圣彼得堡人口500多万,而其它的城市,基本上都可以忽略不计。

从中,我们可以看到一个非常显著的趋势:两极分化严重,强者愈强,弱者没落。随着城市化进程的推进,这个趋势愈发的明显。

所以,从全世界的历史经验来看,随着国家经济发展,房价的平均水平会上涨。但,却不是全面均衡上涨,而是分区域分版块差异化上涨 。

那么,在中国,你所在的城市,你所买的房子,会上涨还是下跌呢?我们如何来选择具有持续成长空间的超级城市呢?推荐大家考虑中国的9大城市群。

前文讲到,由于资源的聚集效应,城市的发展会出现明显的两极分化。不过,由于中国的户籍制度和宏观政策调配,我们不会出现像日韩,英俄这种极度集中在一两个城市的情况。根据国家的战略规划发展,中国未来的人口将会集中在9个超级城市群。

这9个超级城市群分别是:

三个超级大型的:京津唐,长三角,珠三角。

除了这三个超级大城市群以外,还有两个重要的城市群。一个是长江中游城市群,以武汉和长沙为核心;一个是长江上游城市群,就是成渝城市群,以成都,重庆为核心。

此外,还有4个潜力巨大的城市群,包括:中原城市群,以郑州为核心;山东半岛城市群,以青岛为核心;台湾海峡西面,以福建、厦门为核心;五省两区,以西安为核心。

如果我们把它们在地图上标注出来,可以看到就如同一张弓一样。这三条线上的核心城市群,将是未来人口集中的重点。这些地方集中,而人口总量并未大幅增加甚至会略微减少,那么其他地方的人口就会越来越稀少。

所以,人口集中的地方、人口大量涌入的城市,房价就必然上升。而人口稀少的地方,人口大量流出的城市,房价就必然下降。因为,财富是人创造的,财富是属于人的,财富是为人服务的,财富也是跟着人走的。哪里人口集中,哪里就有财富。

所以,看一看你所处的城市,看一看你选择的房子,是会涨还是会跌呢?

综上所述,如果你有购房需求的话,建议可以尽早行动。如果你已经在考虑买房的话,建议往九大核心城市群选择。

3、买房的8个注意要点

不管我们买房是为了自住还是为了投资,都希望买到一套好房子。好房子居住体验感好,升值空间大,转手难度小。推荐从这8个方面来考虑和选择。

1、开发商,选品牌or非品牌?

推荐选择品牌开发商。同样的区域,品牌开发商的售价会高于非品牌开发商。但从安全性和长远升值空间来看,品牌开发商更占优势。

安全性:房地产开发是一个资金占用巨大且周期漫长的工程。如果出现资金紧缩或断裂的情况,则很有可能导致楼盘延期交付甚至烂尾。这对于消费者而言,是一个巨大的、难以承受的风险。

升值空间:品牌开发商因为有成熟的设计、开发、建造、管理、宣发、运营体系,开发的楼盘品质有保证,物业水平有保证。再加上品牌口碑效应,有利于楼盘长期持续增值。长期而言,将会拉开巨大的差异 。

2、选公寓还是住宅?

通过对各大城市历史房价分析,我们发现公寓的升值幅度是住宅的50%左右。此外,由于住宅上能够附加更多的资源,比如:落户、学区房入读资格等,两者的使用价值也有差异。

所以,住宅相对而言更具购买价值。不过,因为公寓的购买限制条件更少,也具备一定投资价值。

3、选择一手房还是二手房?

在大家的普遍观念里,都更喜欢一手房,喜欢纯粹属于自己的新房子。

但,随着城市化进程推进,城市区域扩展,新楼盘的地理位置一般都离主城区越来越远,相对而言交通不够方便。此外,主城区具有丰富的成熟的配套资源,这也是新城区短时间内难以复制的。

从世界历史数据来分析,主城区因为占据了成熟稀缺资源,价格和升值空间都更占优势。因为我们买房子不仅仅是买房屋本身,更重要的是房屋上附着的资源。

4、是否是地铁房?

这个问题是毋庸置疑的,地铁作为发达城市的交通命脉,直接影响我们的生活和工作便捷度,也决定了我们的生活半径圈。地铁房相对而言是比较稀缺的,物以稀为贵,所有稀缺的东西都会越来越值钱。

5、景观资源

这个原则和地铁房是类似的,在拥挤的城市中,景观是一种很稀缺的资源。随着人们对生活品质的要求越来越高,也会越来越重视景观资源。所以,拥有景观资源的房产长期升值空间更大。

6、学区房

一样属于稀缺资源,而且更加刚需,升值空间巨大。不过,这项资源和政策调整关联度很大。

7、付款方式

是采用一次性付款,还是按揭分期付款?首先,大部分人不具备一次性付款的条件,毕竟资金量太巨大。其次,推荐使用按揭付款。因为,就目前的通货膨胀率,贷款利率和房价增值速度综合而看,利用贷款的杠杆,以极小的代价,放大我们的资金量,能帮我们放大收益,达到四两拨千斤的效果。

此外,利用更贷款买房时,尽量选择有租金收益的房产,租金和月供适当相抵时,能够帮我们规避投资风险。

8、改造增值

如果是用于出租、收取租金,可以视情况对房屋进行适当的改造,提升房屋的品质和舒适度。这将大幅提升房屋的出租率和租金,从而带来更高的收益。

房产投资是我们人生中一项重要投资,也希望我们能够重视并用好这项投资。

作者:龙桂如

弘富财商特约理财专栏作家、简书经管优秀作者、定居香港的金融民工、关注财经时事、投资理财话题,写暖心文字,陈述自己的观点。

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