不跟妈妈讲理,只跟她讲数

我在香港的一套小房子,这几天,租出去了,月租金1.4万。

在此之前,我一直想要把这套房卖掉,但市场不好,没什么成交,刚好有一个短租的,又不需要中介费,于是,我就答应了出租。

1. 房子的收益率好不好?

爸妈在香港陪我们过年,去签租赁合约的时候,他们慨叹:“这么高的租金,已经很好啦。房子不要卖了。这样的收益已经非常好啦。”

我明白爸妈为什么这么想。他们的参考值是老家的收入和租金水平。老家80平米的房子,一个月不过租2000。当地人的平均收入也不过三四千。所以,在他们看来,1.4万的租金已经非常高了,还有什么不满足的?真是瞎折腾!

于是,我拿出手机,打开小算盘,在爸妈面前算起来:“这套房子,市价600万,一个月租金1.4万,12个月租金收入16.8万。

如果不计算那些要业主支付的管理费、差饷地租、物业税、维修费、中介费和空置费统统都不算,年收益率也就是2.8%。

如果再算上那些费用,年收益率都不到2.4%。

如果这笔钱放银行,买理财产品或债券,最低也有4%,还没有维修换租客等各种烦恼。”

妈妈听了惊讶道:“哦!算出来居然是这样啊!”

以前的房地产,尽管租金回报率只有1%-2%,大家依然趋之若鹜,主要原因是因为房子本身的价值在增长。

而如今,时移世易。可预测的未来,房地产只会局部繁荣,稀缺地段能继续保值增值,差一些的地方就难说了。

如果当地的房价较大几率会下跌,那么只满足于表面二点几的租金收益率,只是一叶障目。

投资,除了看本身的收益率,还要计算投资的机会成本。

何为机会成本?我们要想一想,如果这笔钱不做此用,而做它用,会带来什么收益。这些”它用”的收益里,收益最高的选项所带来的收益,就是投资“此用”的机会成本。

如果房子卖了,它用有哪一些?可以买理财、买债券、买股票、或做一套组合拳。最低的理财收益,也高过这租金收益。

所以,到底这项投资划不划算,要拿笔算一算。

2. 屋顶改装,几时能回本?

在之前的文章里,我介绍过一个15年30%年回报率的投资。(详情请见:《最新发现:十五年稳定年收益率30%的生意》

我把我家的屋顶改装成了太阳能板,把每时每刻产生的电卖给了香港的公用电网,每个月收回2500-3000元的电费收入。

前天,我终于收到了第一笔电费。

因为计算截止至2月21日,这个月只收到21天的电,支票上写着2031元。现在是冬天,太阳能产出电量比其他季节少。香港是亚热带地区,过了冬天,基本上都比较炎热,光照时间很长。所以,平均每月的电费应该不止这些。

妈妈问:“屋顶改装了多少钱啊?”

我说:“十万。”

妈妈又问:“呀!不知道多少年能回本?”

我说:“不用五年。”

妈妈撇撇嘴说:“我看,五年肯定不行。”

我也明白她为什么有这个反应。

在她看来,十万是很大一笔钱,相对而言,两千是一个蛮小的数字。她心里第一个反应:这么小的数字,怎么可能就过五年,会变成那么大的数字呢?在她的六十多年的人生里面,五年可不算长。

我跟她说:“你不要用心去感觉,要动笔算一算。”

我打开计算器,在她面前算起来。冬天21天2000元,30天就是2857元。冬天是最低值,那么假设全年平均3000元/月,一年就是3.6万,五年已经是18万。其实,按这个数字推算,3年就能回本了。计算每个月只能收2000,四年多也能回本了。

我妈再次感叹道:“哦!真是这样啊!”

你别以为,我母亲是一个什么都不懂的乡间老妇人。她年轻时候开过旅馆、做过生意、搞过乡镇企业,还做过对外贸易。在我初中的时候,一个人跑到越南去做生意,待了好几年。把正当青春期的我,扔给了亲戚照顾。让我颇有些怨言。

她算是见过世面的。只是她年轻时候的那一套,到现在不再有用罢了。

她的数学也还不错,至少比其他科目要好。现在的她,算算术,比我女儿快很多。当然,比我也快。我已经习惯用计算器,脑子再也转不了了。

但是,这么一个见过世面、数学也不错的人,怎么就没有搞清楚上面这两条呢?

3. 道理都明白,就是过不好这一生

人是非常主观的动物,很有意思。大多数人,如果没有刻意练习,都是很主观的,听从直觉感受而行动,判断存在很多偏差。

诺贝尔经济学奖得主、行为经济学家、认知心理学家卡尼曼有一本畅销书《思考,快与慢》,在书里,他详细讲解了人类大脑的运作框架。

他的研究发现,人的思考可以分为“系统一”和“系统二”两种。

系统一是无意识的、感性的,是第一反应的直觉,思考和判断非常快,也很勤快,大多时候都在工作,所以,人们会第一时间在脑海中有一个判断。

系统二是理性的,有意识的、复杂的、费力的,也是懒惰的,大多数时候都在睡觉,难以纠正系统一形成的错误。

很多道理,在眼前一点点摆出来,大家都明白。可是,为什么“道理我都明白,就是过不好这一生”呢?

因为,我们都习惯用系统一来认识、理解这个世界,不会时不时就把系统二拽出来

薛兆丰老师在他的经济学课程里常说:“我们不要讲理,要讲数。”

这句话,在理财的角度,就是:“我们不能凭印象,要算数。”

4. 把笔拿出来算一算

很多理财文章,讲得都是大家所熟知的常识,比如量入为出、记账、重视风险、做好配置(留3-6个月应急用金,留一部分为长期目标而储蓄增值,最后再投入一部分高风险高收益产品)等等。说起来,这些谁不知道啊?!

知道知识点,和在生活里有意识地去用,并根据这些知识来做决定,却是两回事。

人是感性动物,常被系统一的情绪和直觉左右,会忽视很多显而易见的事实。

很多时候,解决的方法,也很简单。就是坐下来、提起笔、算一算。

在A股市场,很多人喜欢打新股。因为只要抽中,收益是一定的。但是,当我们算上中签率、资金被冻结的时间后,收益率远不及购买低息的理财产品。

我们会记得近期印象深刻的成功案例,比如一支股票最近大涨的成长股,而忽视长期经常出现的普通案例,如长期稳定的高分红价值股。

但是,当我们算一算,跟着成长股大起大落的股票长期收益率,是否就真的高过增长缓慢要等很久才分红的成熟价值股?

做投资,最重要的是抓住高概率事件,而不是低概率高收益的事件

我们常常将大量的时间放在挑选个股之上,却忽视了对大类资产的比例配置,也即多少比例存银行、多少比例买债券、多少比例买股票、黄金、房产等等。

事实上,配置,才是投资长期获得稳定收益的秘诀利用不同特性的投资品,对冲风险,获得经济增长和通货膨胀带来的市场平均收益

希望我们大家都能通过练习来抵制人性的弱点,用更理性、更客观的视角来认识理财的世界。

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