【亲子理财】缩短追梦旅程的奥秘

 

周末,爸妈不在家。我给二表叔打电话。他答应一会儿过来载我出去吃饭。小时候,我很讨厌他,因为他老是捉弄我。现在,我渐渐长大,他也变得和大表叔一样客气有礼起来。这么多年过去了,他一直没有结婚,女朋友倒是常常换。姨婆隔三差五催一次,他也总是嬉皮笑脸应付过去,一副玩世不恭的样子。

没多久,菲佣Angel就在楼下喊我:“Your uncle arrived.(你叔叔到啦)”我拎起小包冲下楼,朝正玩玩具的弟弟招呼一声,跑出门去。

还是好几年前那辆银色的奔驰,满大街都有的旧款式。平头、灰T恤、泛白的牛仔裤,看上去普普通通的二表叔站在普普通通的车前,怎么看也不像身家过亿的富豪。

他看见我出来,咧嘴一笑,露出雪白的牙齿。顿时眉眼都生动了起来,似乎不再那么普通。

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“怎么这么快就到啦?”我跟着钻进了车。

“你给我打电话的时候,我刚要去工地看看,过来顺路。”他说。

“工地?又是什么新项目?”我好奇地问。姨婆和爸妈聊天时,时不时会透露些二表叔的近况:除了早年炒卖房子以外,他还卖过化妆品,开过建筑公司,经营过网上销售平台,开发过农地。感觉,隔一阵子换一个行当,非常精彩。

“有个工厂大厦比市价便宜,所以买了下来,打算拆成小户型卖出去。”解释完,二表叔直接切入主题,“你要问怎么达到财务自由?问你爸妈不就行了吗?”

“妈妈说,要多问几个人。不同人会有不同的答案。我想35岁前实现财务自由。除了努力存本金、利用复利投资、找一份高薪的工作赚多点存多点以外,还有别的好方法吗?”我问。

“35岁就财务自由?你很激进呀!”二表叔正在开车,听了我的话,轻笑了一声。

“你和我爸妈不都是这样吗?我还觉得晚了呢。要不是怕我妈骂我贪心,我都想说30岁。”我不以为然道,“30岁,也不是不可能啊。你看我从小就开始学理财了,早点开始投资,利用复利,30岁离我现在还有十几年呢,应该可行吧?”

二表叔说:“嗯。传统的方法就是这样——努力存本金,学习投资,时间一长就水到渠成了。不过,要想在35岁前就实现财务自由比较困难。就算你跟我一样,不结婚不生孩子,每个月没什么消费,也不一定能成功。”

“哈?有这么困难吗?”我有些怀疑。

二表叔:“以后你就会明白,赚钱并不如你想象中那么容易。除非你精通其中的诀窍。”

“什么诀窍?”我急忙问。

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1. 参观装修工厦

二表叔还没来得及回答,车已经到了工地。我们便打住了话题。这是一栋有些残旧的工厂大厦,门口便是一条主干道,交通很方便。旁边有一棵茂密的大榕树,似乎跟这大厦一样,存在了很多年。

二表叔帮我戴上头盔,我们走了进去。上到5层,电梯门一开,一股刺鼻的装修味道喷涌而来。我忍不住捂住口鼻。不过,没有我想象中工地固有的飞扬尘土,白色塑胶板把一切脏和乱都隔了开来。

我们来到一个大房间。房间整洁方正,显然是个办公室。中间有两排木质长桌,搭配着果绿色的布艺手扶椅。书架上错落摆放着书籍和几盘绿油油的盆栽。书架同时也是隔断,另一边放着一张椭圆的会议桌。角落里还有摆着胶囊咖啡机和饮水机的吧台及洗手池。地上是深灰与浅灰相隔的菱形图案地毯,偶尔夹杂一两块和扶手椅同色的果绿色格子。一面墙壁是浅浅的绿色,很清新。一面是落地大玻璃窗。窗外便是那棵大榕树。阳光透过树叶的间隙照进屋子,在地面上洒上斑驳的光点,让人感觉明亮又不炽热。

“这是你的办公室吗?好漂亮哦!”要是我以后能在这样的环境里上班就好了。

二表叔摇摇头:“这是样板房。”

“纳尼?样板房?”我脑子里迅速闪过以前陪妈妈去看过的样板房,千篇一律的大理石、水晶灯、高床软枕配羊毛地毯。

“哦!这是办公室的样板房。”眨眼间,我也反应了过来。

二表叔:“这里原来是一家塑胶制品的车间,只有一个很大的通间,里面放着两条陈年未用的生产线。因为通间太大,有过万尺(约一千多平米),总金额太大,装修残旧,又要处理掉那些生产线,能买和肯买的人不多。所以,价钱比别的地方便宜。我买了下来,正在重新装修,这是样板房。”

“这里这么漂亮,我很喜欢。”我走过去试试扶手椅,摸摸咖啡机,又翻翻书柜上的书。

“咦?这是什么?”书架上有一个文件夹,打开,里面是几张花花绿绿的表格。

二表叔走过来,看了看,说:“这些文件是我们销售向客户解释时用到的工具。”他指着其中的一张图纸说,“这是这一层办公室的图纸。等装修完之后,就会变成这样的格局。”

他又翻开另外一页,还是同一张图纸,不过在不同的隔间上标了不同的颜色:“这些红色的,是已经卖掉了的。”

“咦?还没装修完,就已经卖掉大部分啦?好畅销哦!”几乎2/3的隔间已经标了红色,只有零星几个还留着白。

二表叔想了一会儿才道:“之前说到,要缩短通往财务自由的路程,必须精通几个诀窍。我想,关于投资和理财的诀窍,你妈妈应该就能教你很多。我就不重复了。我来告诉你我的秘诀。”

“好耶!”我从小包里掏出一早准备好的纸笔,“我听着,你继续。”

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2. 大胆的二表叔

每个人的时间都是一样的——一天都只有24个小时,一个小时都只有60分钟,大家的寿命也差不多。无论贵与贱,富与贫,时间都是公平的。”二表叔慢慢地讲着,平时的他讲话语速很快,思维也很跳跃。不知为何,这个时候的他和妈妈有点像。也许是一边思考一边解说,让他放慢了语速,显得异常慎重。

“但是,人与人不同的是,如何使用这些时间。”二表叔说,“我曾经读过一本书,它把人的生命比喻成沙漏,书上说,‘有些人的沙漏颈部较细,有些人的沙漏颈部较粗。那些颈部较细的沙漏能够抓住每一粒时间之沙,虽然沙子总量一样,但相对却拥有更长的生命。’ 同理,如果你能够有效地利用时间,你的一分钟相当于别人的十分钟,这样,你就好像拥有了游戏里的加速按钮,你能比别人更快地实现财务自由。”

“嗯嗯。”我点头,“我妈妈也常跟我这么说。要抓紧时间,提高效率。不要分心,专心做好一件事,再做其他,这样就能提高效率。”

“如果只是如此,就不叫秘诀了。”二表叔向我眨了下眼睛,逗得我直笑。

“刚刚你问我,怎么还没装修好就已卖掉一大半了?”看我点点头,二表叔继续说,“不仅如此,事实上,我连这层工厦的买卖手续还都没有完成呢。”

“哈?!”我瞪大了双眼,一脸不可置信。二表叔莫不是在忽悠我?

二表叔:“我做投资,讲究的是用最少的资金,在最短的时间内赚取最高回报。因为这个楼层放卖很久了,一直没人接手。所以,我提出要买的时候,相对于业主,我是比较有谈判权的。我没有在业主最关心的楼价上跟他讨价还价,而是提出要给我长达7个月的成交期,而且在最后成交之前,我只付20%的订金,同时,同意我用租约的形式入场清拆和装修。”

我想了想,点点头说:“如果我是业主,反正空着也是空着,这么久都租不出去,7个月还是4个月,差不多啦。”

“没错。”二表叔继续说,“按照正常的流程,需要花费4-5个月交清全款,办好楼宇买卖的手续。然后请设计师进场设计。等设计图纸出来后,安排工程队施工。再请律师办理分拆楼契的文件。等全部装修好、律师文件也搞定了,再对外销售。直到卖完所有楼盘,通常要2年左右的时间。如果不畅销,说不定要更久。关键是,你投入的资金必须很大,需要付整层楼全部的房款、设计和装修的钱、律师费用等等。这些钱要全部押在里面至少两年时间。这么大额的资金,很容易影响现金流。每一笔钱都有时间成本。因为,这笔钱如果没有押在这里,而是去做其他投资,会收获一笔利息。这笔利息就是这笔钱的时间成本。本金越大,利息越高。”

我点点头,表示明白了。资金的时间成本以前妈妈也讲过。

“因此,我总是希望用最少的资金,在最短的时间内赚取最高回报。我是怎么做的呢?”二表叔卖了个关子,看着我傻乎乎瞪着他的样子,笑笑:“在付完20%的订金后,因为有了租约装修许可,我第一时间安排工程队开始施工,安排律师准备分拆楼契的文件。在分拆设计图纸和第一间示范单位一完成,就开始放盘给地产中介销售。”

看我还是一脸迷糊样,他把我手里的笔记抢过来,开始在纸上边画边讲:“传统的做法是串行结构,就是一件事完成后,再做另外一件事。现在我的做法,是并行结构,把互相没什么影响的事情,提前到一起同时做。你看,装修提前到了未交楼的租赁阶段;设计图纸一出,工程队和律师同时工作;先装修出一个样板房就开始卖,而不是等到全部装修完毕。这样,你才能够比其他人大幅度地提高效率。”

哦!这下我真听明白了。

二表叔继续在纸上一边写写画画一边解说:“当我销售的时候,为了尽快卖出,让20%的订金快速回款,我把整个楼层分成了三个部分,

(1)第一部分定价大幅低于市价。如项目总成本是3000元/尺,市场价是5000元/尺,咱们就卖4000元/尺,吸引投资人尽快入场,迅速回笼部分资金。

(2)第二部分销售时,大部分单位接近完成,定价接近市价,但仍低于一般市价。此时,回笼资金已足够支付成交日的全款和装修成本。

(3)第三部分销售时,则提价到市价,等到成交日,已全部售出获利。在这个项目里,项目总成本3000元/尺,平均出售价为4000元/尺,项目利润是1000元/尺,回报率达到33.33%。

关键是咱们仅用了20%的启动资金,加上50%的工程费用(工程费订金),在7个月内,全部售出单位,不仅全部收回成本,还赚了33.33%。人家要两年的时间,我们只要7个月。这就叫用最少的钱、在最短的时间、赚取最高的回报。明白了吗?小丫头。”说完,二表叔用纸筒拍了下我的头,连这个动作都和妈妈差不多。

我觉得很神奇。似乎有一扇窗打开了,却又不知道这扇窗开在哪里。

“二表叔,你好厉害哦!你怎么能够想到的呢?”我快要被他圈粉了。

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3. 神奇的表格

二表叔又拿出刚刚那本文件夹,翻开新的一页,指着另一张五颜六色的表格说:“因为我有这个神器——甘特图。这种图表,最适合复杂的、很多人参与的项目型工作。去。给我倒杯水来,我教你怎么做。”

我屁颠屁颠去倒了一杯水,端给二表叔,就差和小狗一样晃动那不存在的小尾巴了。

“有很多制作甘特图的软件,不过,其实Excel就能全部搞定了。”二表叔喝了口水,开始讲起来:

(1) 基本要素

“常用的甘特图(如下图所示)分为三大块:左侧的任务清单、中间的序时进度、和右侧的备注列。有些人会用正三角表示任务开始,倒三角代表任务结束。我觉得多此一举。颜色条开始就是开始了,结束就是结束了,何必为了美观再画两个三角,徒增工作量。

下图黄色三角左边的数字为开始日期,绿色三角右边的数字是截止日期。比如第一个黄色三角左边是18,上面对应列是Feb(二月),也就是说,Site Survey(现场调查)这项工作的开始时间是2016年2月18日。第一个绿色倒三角右边是17,上面对应列是Mar(三月),也即,这项工作的结束时间是2016年3月17日。

甘特图

(2) 任务清单:采用头脑风暴来列出所有子任务

左侧任务清单的关键是要穷尽所有项目相关的任务。这个时候,可以让团队进行头脑风暴。如果这是个跨部门项目,则所有相关部门都要有代表参加。

比如我这个工厦分拆项目,在做计划的时候,就会邀请以下这些人一起过来开项目会:分拆楼宇的设计师、负责装修的工程公司老板、负责采购装修物料的员工、负债跟进律师的法务部员工、负债准备资金的财务、长期与我搭档的楼宇销售等等。

大家坐在一起,在开工之前,先把每一部分要做什么,大概需要多长时间,需要别人怎么协作,先讨论清楚。

列出所有任务后,对任务进行排序,有先后关系的才串行工作,没有先后关系的工作全部提到前面来一起做

(3)  序时进度:估计每项任务需要完成的时间

任务列出后,基本上由哪一个人负责哪一项任务就有了初步的划定。接下来,就要给每一项任务安排完成的时间表了。

时间可以以“月”为单位,如上图。也可以以“周”、“日”、“小时”为单位,具体根据项目的复杂度和耗时的长短来定。

起始时间设定好后,要在中间设定关键节点(Milestone)。我习惯在关键节点上加上三角形,并用备注功能,写上在这个节点,负责这项任务的人需要输出什么结果(如设计师必须交出设计图纸,律师必须完成备案,或作出样板屋,完成几样关键物料的采购等等)。

在关键节点到来时,我就要及时检查这个任务是否按计划完成了,有没有遇到困难,是否需要投入额外资源,对其他任务的进度有何影响等等。只有在过程中定期检查,才能控制项目进度,否则到最后快要到交付时间了,才发现其中一个环节无法完成,那时就回天无力了。

(4)  责任人或备注:一个任务只有一个负责人

每一项工作一定要落实到具体的人,明确由谁来负责完成。我必须确保这个人知道自己负责这项任务以及需要在何时输出什么样具体的结果。

责任人不一定是具体完成这项任务的人,而是要负责安排、协调或者找资源完成这项任务的人。有些人喜欢把所有任务相关人都写在栏目里。我不建议这么做,这样会造成没有人做主或者人人争着做主的情况。一个任务只有一个负责人。如果一个活动必须得有一个以上的负责人,说明你的任务还能继续细分。

(5)  分析甘特图,做整体调整

无论事先想得再详细,在实际工作中,还是会发现有遗漏的任务。如果任务较大,较重要,不是一两天内能完成,就要在甘特图中增加任务清单。

项目进行中,太多因素不可控,可能会发生很多预想不到的事情,要根据实际情况不断更新甘特图。信息滞后的甘特图就没有了对项目的指导和监控意义了。” 

二表叔讲完许久,我还沉浸在对甘特图的思考中。这绝对是一个非常有用的工具。但是我需要时间慢慢消化,或者下一次学校让我组织活动的时候,我可以试着用一下。

不过,二表叔要告诉我的秘诀,我是明白了——要想自己的一分钟相当于别人的十分钟,首先,必须做非常详细的计划,然后把计划中互不干扰的任务并行来做。

就像我在追求财务自由的途中,读书(为了以后找一份高薪的工作,当然不仅限于此)、学习理财知识和储蓄本金,三者并不相干,可以并行来做。这样,相比其他人,我就缩短了储蓄本金和学习理财知识的时间。

我想,这也是妈妈让我画梦想时间轴的原因——先把追梦途中的任务都列出来,计划好,这样才能加速奔跑。

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